KPI뉴스 - LH의 분양가 '딜레마'…공사비 반영 필요한데 서민 부담은 어떡하나

'내 집 마련 마지막 사다리'로 불리던 공공분양 아파트마저 분양가 인상 압력이 커지고 있다. 원자재 가격과 인건비 상승으로 '공공분양 8억 원 시대'가 현실화된 가운데, 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)가 분양가 산정에 반영하는 '가산비'를 신설하는 방안을 내부 검토하기 시작했다.

LH는 공공주택 공급 지속성을 위해 분양가 인상이 불가피하다는 입장이다. 그러나 이미 높아진 분양가에 본청약을 포기하는 사례가 나온 만큼, 추가 인상이 무주택 실수요자의 부담을 키울 수 있다는 우려도 제기된다.

▲ 경기도 고양시 한 아파트 건설현장. [이상훈 선임기자]

13일 한국건설산업연구원(CERIK)의 '월간 건설시장동향' 분석 자료에 따르면, 2026년 7월 기준 건설공사비지수는 138.59(잠정치)로 전년 동월 대비 5.8% 상승했다. 올해 1월(133.5)보다 5.1p 올랐으며, 지난해 8월(130.9) 이후 12개월 연속 상승 중이다.

실제로 LH에 따르면, 건물공사비는 공급면적 3.3㎡당 1407만7000원에 달했지만 기본형건축비 보정값은 1180만1000원에 그쳐 3.3㎡당 227만6000원의 공사비가 분양가에 온전히 반영되지 못했다. 이 차이는 오롯이 LH가 감당해야 했다.

공사비 부담이 누적되면서 LH는 지난해 통합 출범 이후 처음으로 연간 적자를 기록했다. 

공공기관 경영정보 공개시스템(ALIO)에 따르면, LH의 영업이익은 2024년 3404억 원 흑자에서 지난해 6413억 원 영업손실로 전환했고, 당기순이익 역시 7608억 원 흑자에서 918억 원 순손실로 돌아서며 재무 건전성에 빨간불이 켜졌다. 

이 기간 부채 역시 160조1055억 원(부채비율 217.69%)에서 173조6567억 원으로 13조 원 이상 급증했고, 부채비율도 230.79%로 뛰었다.

공공임대 및 매입임대 주택 운영에 따른 적자 규모도 2조5000억 원에서 2조7000억 원으로 불어나며 재무 악화를 더욱 부추긴 것으로 나타났다.

재무 건전성 방어가 시급해진 LH는 결국 공공분양주택의 사업성 개선을 위해 사업방식 가산비 신설을 검토하기 시작했다. 기존 분양가 체계로는 치솟는 원가를 감당할 수 없어, 사실상 공공분양가를 현실에 맞게 인상하겠다는 계획이다.

구체적으로 검토 중인 방안은 항목별 '가산비' 신설이다. △발주 방식에 따라 5% △전용면적 60㎡ 이하 소형 주택에 3% △조달청 위탁계약에 0.5~1.5%의 가산비를 적용하는 방식을 통해, 항목별 가산비를 모두 반영할 경우 지상층 건축비의 최대 9.5%까지 추가할 수 있게 된다.

실제 LH가 고양시 내 한 사업지구를 대상으로 시뮬레이션한 결과, 최대 가산비를 적용하면 전용 59㎡의 건축비 상한은 기존 3억2340만 원에서 3억4280만 원으로 1940만 원(6.0%), 전용 84㎡는 4억40만 원에서 4억1650만 원으로 1610만 원(4.0%) 각각 인상되는 것으로 추산됐다.

지상층 건축비에 가산비를 붙이는 것이 전체 분양가를 같은 비율로 올린다는 뜻은 아니다. 

최종 분양가는 분양가심사위원회가 정한 상한 범위에서 주변 시세와 분양성 등을 고려해 결정된다. LH도 가산비를 신설하더라도 실제 분양가에 미치는 영향은 제한적이라는 입장이다.

기존 제도와의 중복 여부도 쟁점이다. 국토교통부는 강대식 국민의힘 의원에게 제출한 답변에서 LH 사업장의 실제 공사비를 토대로 기본형건축비를 산정하고, 공공사업자의 법정경비도 기존 가산비에 반영하고 있다는 입장을 밝힌 것으로 전해졌다.

▲ 한국토지주택공사(LH)의 2020년~2025년 부채 증가 추이. [자료=공공기관 경영정보 공개시스템]

공공분양 현장에서는 이미 높아진 분양가가 실수요자의 부담으로 작용하고 있다. 지난 6월 모집공고를 낸 고양창릉 S4블록 전용 84㎡ 분양가는 최고 8억6719만 원으로 책정됐다.

이어 본청약을 진행한 인천계양 A6블록 전용 84㎡ 분양가 역시 최고 7억1654만 원으로 책정됐다. 2024년 10월 공급된 인천계양 A2블록 동일 평형의 분양가는 5억4906만~5억8411만 원이었다. 서로 다른 블록이지만 같은 지구에서 약 2년 사이 최고가 기준 1억3243만 원의 차이가 났다.

앞서 인천계양 A2블록에서는 사전청약 당첨자 562명 중 235명(41.8%)이 본청약을 포기했다. LH는 분양가 상승과 대기 기간 중 다른 단지 당첨 등이 영향을 미쳤다고 설명했다.

공공주택 공급을 유지하기 위한 사업성 개선 필요성과 무주택 실수요자의 부담을 함께 고려해야 한다는 지적이 나오는 이유다. 가산비 신설 여부와 함께 기존 비용 항목과의 중복, 실제 분양가에 미칠 영향을 따져볼 필요가 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공사비 급등에 따라 최근 공공분양가의 상승 속도도 가팔라진 상황"이라며 "건설 원가에 영향을 미치는 핵심 요인 중 금리를 제외하고는 구조적 상승 흐름이 바뀌기 어렵기 때문에 공공시장의 분양가는 당분간 오름세를 이어갈 것으로 보인다"고 말했다.

김제경 투미부동산컨설팅 대표는 "(공공분양가가) 약 10% 정도 상승된다면 국평 기준 9억 원 수준까지 올라갈 수 있는 것"이라며 "일반 시세보단 저렴하지만 8억까지 올라서 포기한 사례가 이미 나오고 있다"고 짚었다.

그러면서 "공사비 상승은 LH도 어쩔 수 없는 측면이 있다"면서 "서울 외곽 지역들 집값도 계속 오르고 있고, 공공분양도 싸게 나오지 않는다고 하면 이참에 집을 사려고 하는 사람이 늘어날 수 있을 것 같다"고 내다봤다.

KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr

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