외부 수요 유입 한계…미분양 가구 증가
예견된 하락…"공급 시기 조절해야"
인천 지역 집값이 계속 떨어지고 있다. 몇년간 신규 주택이 적정 수요량보다 초과 공급된 여파다.
6일 주택산업연구원(주산연)에 따르면 이달 인천의 신규 아파트 분양전망지수는 64.5로 서울(85.7)과 경기(70.0)보다 낮게 나타났다. 전월(76.0)에 비해서는 11.5%포인트 크게 떨어졌다.
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| ▲ 인천 송도신도시 전경. [인천경제자유구역청 제공] |
주산연이 주택사업자를 대상으로 전국 아파트 분양 시장을 전망하는 설문조사다. 인천에서의 신규 분양이 수도권에서 가장 어려울 것이란 관측이다.
주산연은 "인천의 경우 아파트 매매가격지수가 모든 구에서 일제히 하락한 것으로 나타나 분양전망도 크게 위축된 것으로 보인다"고 분석했다.
지난달에는 인천에서 분양 예정인 단지가 일제히 일정을 진행하지 않았다. 당초 4180가구가 분양 예정이었지만, 건설사들이 모두 미룬 것이다.
김은선 직방 빅데이터실 랩장은 "경기 상황도 좋지 않고, 부동산 관망세도 길어지다보니 미분양 우려가 있어서 분양 시점을 조절한 것으로 보인다"고 말했다.
지난 1월 기준 인천의 미분양 가구는 전월 대비 5.7% 늘어난 3261가구로 집계됐다. 준공 후 미분양도 1707가구로 10.4% 증가했다.
한국부동산원의 전국아파트가격동향 조사에 따르면 지난 3일 기준 인천의 아파트 매매가격은 전주보다 0.03% 떨어졌다. 지난해 11월 셋째주에 하락 전환한 뒤 16주째 내림세다.
인천 연수구 송도SK뷰 전용 84.65㎡는 지난 1일 7억 원에 거래됐다. 4년 전 최고가(11억 원)보다 4억 원이나 떨어진 것이다. 또 지난달 말 부평구 삼산동 삼산타운2단지두산 전용 84.98㎡는 최고가 대비 2억4000만 원 빠진 5억3000만 원에 매매거래 됐다.
예견된 일로 볼 수 있다. 부동산 빅데이터플랫폼 아실에 따르면 인천의 연간 적정 수요는 1만5118가구로 파악된다. 하지만 올해 예정된 분양 물량은 2만2553가구로 7435가구가 초과된다. 최근 3년 동안 이런 현상은 계속돼 왔다.
인천의 아파트 입주물량은 2022년 4만2217가구, 2023년 4만2413가구, 2024년 2만4848가구였다. 모두 적정 수요(1만5118가구)를 훌쩍 넘겨 공급됐다. 3년 동안 누적된 초과 물량만 6만4124가구에 이른다.
'미분양의 무덤'이라는 오명을 갖고 있는 대구 역시 과거 공급과잉의 폐해로 지적돼 왔다.
지난해 윤영애 대구시의원이 분석한 결과, 대구는 2018년부터 5년간 신규 주택 12만3000가구가 공급됐다. 같은 기간 적정 수요량(6만1000가구)보다 두 배 이상 초과 공급된 것이다.
윤 의원은 "대구시의 주택수급정책 실패로 전국 최대 규모의 미분양이 발생해, 지금까지 해소되지 못하고 있다"면서 "미분양이 더 장기화되면 지역경제와 가계에 미치는 악영향이 더욱 가중될 것"이라고 우려했다.
인천은 다른 지역 거주자들의 수요의 유입이 쉽지 않다는 분석도 있다. 서울을 관통하는 GTX-B 노선의 착공 시기 지연도 악재다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "인천은 타 지역 사람들이 넘어가기는 쉽지 않은 지역이라는 특징이 있다"면서 "지역 내 수요로 물량들을 해소해야 하는데, 수요가 공급을 따라가지 못 한 것"이라고 진단했다.
이어 "기업 유치를 해서 내부 수요 유출을 막고 타 지역 수요를 끌어들일 방안을 찾아야 한다"면서 "당장 공급 제한은 어렵겠지만 3기 신도시나 향후 신규 물량에 대해서는 공급 시기를 조절할 필요가 있다"고 말했다.
KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr
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