주담대로 주택 살 경우 6개월 안에 전입
2주택자·추가 주택 구매자는 주담대 제한
상승세 완화 전망, 일부 '풍선효과' 우려도
정부가 초강력 대출 규제 카드를 꺼냈다. 수도권 집값이 연일 최고가를 경신하며 역대급 상승세를 보이자 칼을 빼든 것이다. 강도가 센만큼 약발을 발휘할 것이란 전망이 많지만 일부 '풍선 효과' 우려도 제기된다.
금융위원회는 27일 관계기관과 합동 긴급 가계부채 점검 회의를 갖고 가계부채 관리 강화 방안을 발표했다. 이날 공개된 '수도권·규제지역 주택 가계부채 관리 방안'은 주택담보대출(주담대) 대출 범위를 대폭 줄이고 한도를 6억 원으로 일괄 제한하는 게 핵심이다. 당장 오는 28일부터 적용된다.
구체적으로는 △가계대출 총량관리목표 50% 감축 △수도권·규제지역 추가 주택구입 목적 주담대 금지 △수도권·규제지역 주담대 한도 6억 원 제한 △수도권·규제지역 생애최초 담보인정비율(LTV) 강화 및 6개월 내 전입의무 등이 담겼다.
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| ▲ 도봉산에서 바라본 서울 아파트 단지. [이상훈 선임기자] |
디딤돌대출, 버팀목, 보금자리론 등 정책 대출은 연간 공급계획 대비 25%를 줄인다. 주담대 한도가 6억 원으로 제한되지만 실제 대출 가능 금액은 총부채원리금상환비율(DSR), 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 적용 등에 따라 다를 수 있다.
2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하거나 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우에는 주담대가 금지된다. 무주택자의 실거주 목적 대출만 허용하는 것이다.
1주택자가 기존 주택을 6개월 이내에 처분하면 무주택자와 동일하게 비규제지역 LTV 70%, 규제지역 LTV 50%가 각각 적용된다. 생활안정자금 목적 주담대 한도도 최대 1억 원으로 제한된다. 특히 주택을 2채 이상 보유자는 해당 주택들을 담보로 한 생활안정자금 목적 주담대 취급이 전면 금지된다. 지방의 경우는 현행과 동일하게 금융회사 자율에 맡긴다.
주담대 대출 만기는 30년 이내로 묶는다. 기존에는 은행별로 30~40년 내 자율관리하던 것을 일괄적으로 제한하기 위한 목적이다.
소유권 이전 조건부 전세대출도 금지된다. 이 역시 은행 재량에서 엄격한 기준을 설정한 것이다. 금융권 대출을 낀 갭투자 거래를 막기 위함이다. 신용대출 한도도 연소득 이내로 줄인다. 신용대출을 활용한 주택 구입도 방지하려는 것이다.
생애 최초로 주택을 구입할 때 LTV는 현행 80%에서 70%로 강화된다. 이 방안은 디딤돌·보금자리론 등 정책대출에도 동일하게 적용된다. 주담대를 받아 수도권 주택을 살 경우 6개월 안에 해당 주택에 전입해야 하는 의무도 부과된다. 위반할 경우 대출금이 즉시 회수되고 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한된다.
지난 4월 기준 서울 아파트의 평균 매매가격은 13억5543만 원이다. 주담대가 최대 6억 원으로 제한되면, 최소 7억 원 이상을 현금으로 가지고 있어야 이른바 '영끌'이 가능하다.
전문가들은 대출 규제 강화로 인해 당분간 거래가 위축돼 관망세로 접어들고 집값 상승 억제 효과도 나타날 것으로 예상한다. 다만 중저가 아파트 시장으로 풍선효과가 번질 수 있다는 우려도 나온다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이전에 이뤄졌던 조치와는 비교할 수 없을 정도로 강력한 전방위적인 규제"라며 "실거주 목적 외 일체의 대출을 허용하지 않겠다는 정부의 의지"라고 평가했다.
이어 "대출 한도에 해당하는 금액대의 중저가 주택 매매시장으로 일부 풍선 효과가 나타날 수는 있을 것"이라고 말했다.
그럼에도 장기적 관점에서 시장 안정화는 쉽지 않을 것이란 전망도 있다. 최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "부동산 안정화는 기승전 금리"라며 "금리가 다시 인상되거나, 혹은 수요를 희석시킬 수 있는 공급이 있어야 한다"고 지적했다.
최 교수는 "금융 규제 다음에는 세금 강화, 공급, 대규모 택지 개발로 가는 게 부동산 안정화 수순"이라며 "정부 성향과 관계 없이 1980년대 후반부터 해오던 룰"이라고 설명했다.
KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr
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