고가주택일수록 장특공 혜택 커져…"부동산 불로소득에 과도한 특혜"
흔히 미국 주택 보유세는 한국보다 높지만 양도소득세는 낮은 것으로 알고 있다. 그러나 실제로 계산한 결과 장기보유특별공제 혜택을 받은 1주택자는 미국보다 한국에서 내는 세금이 오히려 더 적은 것으로 나타났다.
22일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울 대치동 은마아파트 전용 84m²는 지난 1월 7일 42억 원에 팔렸다. 같은 평형의 지난 2015년 12월 매매가는 11억1000만 원이다.
만약 2015년 12월 해당 아파트를 매수해 올해 1월 매도했다면 양도차익은 30억9000만 원이다. 꽤 큰 차익이지만 실제로 내는 세금은 그리 많지 않다. 장특공 혜택 덕분이다.
현행 소득세법은 시가 12억 원 이하 1주택자가 2년 이상 거주할 경우 해당 주택을 매도할 때 양도소득세를 면제해준다.
또 시가 12억 원을 초과하더라도 1주택자는 거주 및 보유기간에 따라 양도세를 감면받을 수 있다. 10년 이상 거주·보유하면 최고 80%까지 감면된다.
장특공 혜택을 제외할 경우 해당 소유주가 내야 할 세금은 약 14억6000만 원이다. 그러나 장특공 혜택을 받으면 세금이 약 1억6000만 원으로 급감한다.
 |
| ▲ 구룡산에서 내려다본 서울 아파트숲. [이상훈 선임기자] |
미국에서는 같은 경우 얼마의 세금을 내는지 계산해 봤다. 미국은 지난 5년 중 2년 이상만 거주·보유했다면 양도차익에서 25만 달러를 공제해준다. 부부일 경우 공제액이 50만 달러로 늘어난다.
미국 연방정부에 내는 연방 양도세율은 최고 23.8%다. 주별로 세금이 더 붙기도 한다. 캘리포니아 주는 최고 13.3%의 주세를 추가로 부과한다.
미국에서 주택 매매로 30억9000만 원의 양도차익을 올렸다면 연방세로만 37만9000달러(약 5억6000만 원)의 세금을 내야 한다. 캘리포니아 주에 산다면 주세까지 합쳐서 58만5000달러(약 8억7000만 원)로 늘어난다.
부부가 아닌 경우는 공제액이 줄어 세금이 더 증가한다. 연방세는 43만8000달러(약 6억5000만 원), 캘리포니아 주 주세를 더하면 67만9000달러(약 10억 원)다.
차이는 고가주택일수록 더 커진다. 서울 압구정동 현대1차 전용 162m²는 지난 1월 18일 89억 원에 거래됐다. 같은 평형의 지난 2015년 9월 매매가는 20억7000만 원이다.
만약 2015년 9월 해당 아파트를 매수해 올해 1월 매도한 소유주가 있다면 양도차익은 68억3000만 원에 달한다. 장특공 혜택을 제외할 경우 양도세는 약 28억5000만 원(지방세 포함)이다. 혜택을 적용하면 양도세가 약 5억1000만 원으로 급감한다.
똑같은 양도차익을 올린 소유주는 미국에서는 연방세로만 98만 달러(약 14억5000만 원)의 양도세를 내야 한다. 캘리포니아 주에 산다면 세금이 151만 달러(약 22억4000만 원)로 증가한다. 부부가 아닐 때 부과되는 세금은 연방세 104만 달러(약 15억4000만 원), 캘리포니아 주 주세를 더하면 160만5000달러(약 23억7000만 원)다.
미국 주택 보유세 실효세율은 약 1%로 한국(0.17%)의 6배에 달한다. 이를 근거로 일각에서는 한국 보유세 현실화가 필요하다고 주장한다. 반대로 양도세는 미국이 더 낮다고 주장하는 이들도 있다.
분명 한국 주택 양도세율은 최고 49.5%(지방세 포함)이고 다음달 10일부터 다주택자는 최고 82.5%로 상승할 예정이라 미국 연방 양도세율(23.8%)보다 크게 높아 보이긴 한다.
하지만 위 사례에서 보듯 장특공 혜택을 적용받은 1주택자가 내야 할 세금은 오히려 미국보다 한국이 훨씬 적다.
장특공은 특히 고가주택일수록 혜택이 더 커지기에 '똘똘한 한 채' 현상을 부추겨 강남권 아파트값 상승을 견인하는 수단이라는 비판이 끊이지 않는다. 경제정의실천시민연합은 "부동산 불로소득이 근로소득보다 과도한 특혜를 받아 투기를 조장하고 있다"며 "장특공을 원점에서 재검토해야 한다"고 주장했다.
한문도 서울디지털대 부동산학과 교수는 "장특공이 폐지되면 집값 안정화에 큰 도움이 될 것"이라고 말했다.
향후 장특공과 관련해 아예 폐지하기보다는 보유만 해도 주는 혜택을 축소하는 방향으로 갈 것이라 보는 시각이 다수다. 이재명 대통령도 소셜네트워크(SNS)를 통해 "'거주 여부와 무관하게' 오로지 장기 보유했다는 사유만으로 양도세를 대폭 깎아주는 제도는 문제가 있다"고 지적했다.
KPI뉴스 / 안재성 기자 seilen78@kpinews.kr
[저작권자ⓒ KPI뉴스. 무단전재-재배포 금지]
