"관리가능한 단계이지만 증가할 가능성…선제적 대응전략 필요"
비(非)수도권의 미분양주택 증가세가 '정상단계'를 벗어나 '관심단계'에 진입했다는 국토연구원의 분석이 제기됐다. 국민경제에 미치는 부정적 영향이 큰 만큼 건설사의 프로젝트파이낸싱(PF) 부실을 막기 위한 유동성 지원을 지속해야 한다는 언급도 있었다.
국토연구원은 9일 발간한 '미분양주택 위기단계별 정책 대응방향'에서 "미분양주택의 위험은 PF대출 부실, 주택착공 감소, 건설업 폐업과 부도, 건설업 취업자 수 감소로 이어져 국민경제에 부정적 영향을 미치고 있다"며 "제한적인 지원책이 필요하다"고 밝혔다.
전국의 미분양주택은 2022년 하반기부터 빠르게 증가하는 추세다. 지난 2021년 9월에 1만4000호였던 것에서 지난해 2월에는 7만5000호로 늘며 장기평균(6만4000호)를 넘겼다. 지난해 연중 추이를 보면 다소 감소하고 있지만, 이는 미분양을 우려한 건설사들이 신규공급을 줄인 데 따른 것으로 시장 상황이 호전됐다고 보기는 어렵다는 평가다.
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| ▲ 미분양주택 변동 추이(좌) 및 지역별 분포현황(우). [국토연구원 제공] |
국토연구원은 미분양주택 위기를 △정상단계 △관심단계 △위험진입단계 △위험발생단계 등 총 4가지 단계로 구분했다. 전국 기준으로 미분양주택 6만4000호를 넘기면 '관심단계', 9만9000호를 넘기면 '위험진입단계'로, 13만4000호를 넘기면 '위험발생단계'로 각각 본다.
국토연구원이 제시한 기준에 따르면 2023년 10월 현재 수도권은 '정상단계', 지방은 '관심단계'에 있다. 현재 지역별로 보면 미분양주택은 서울 등 수도권보다 대구(1만376호), 경북(7376호), 충남(5324호) 등 대부분 지방에 분포하고 있어서다. 개별 시·군·구 중에는 경북 포항시가 3896호로 가장 많았고 대구 남구(2329호), 대구 달서구(2238호), 울산 울주군(2056호), 충남 아산시(1971호), 강원 원주시(1894호), 충북 음성군(1834호), 전북 군산시(1735호) 순이다.
미분양주택 해소를 위한 정부의 지원 필요성에 대해서는 찬성과 반대 의견이 각각 존재한다. 실제 국토연구원이 지난해 실시한 설문조사 결과 일반 국민 대부분은 미분양주택 해소 정책에 부정적인 인식이 많았다. 응답자 59.1%는 '정부의 개입 없이 시장에 맡겨야 한다'고 했고, 응답자 26.5%는 '할인분양 등 건설사가 조치를 취하면 지원해야 한다'고 답했다.
다만, 국토연구원은 " 미분양주택은 대부분 전국의 장기평균을 소폭 하회하는 수준으로 관리가 가능한 단계이나, 향후 높은 금리수준 지속, 분양물량 증가, 경기 침체 여부 등에 따라 미분양주택이 증가할 가능성이 있으므로 위기단계별 선제적 대응전략이 필요하다"는 입장이다.
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| ▲ 권역별, 시·도별 미분양주택 위험지표 및 위기단계 평가. [국토연구원 제공] |
구체적인 위기단계별 대응전략을 보면, 관심단계에서는 공급자에 대한 유동성 지원 중심의 정책을 추진하고, 위험진입단계에서는 미분양주택 매입 시 취득세·양도세 감면 등 수요자 지원을 강화할 필요가 있다고 보고서는 언급했다. 또 최종적으로 위험발생 단계에서는 매입임대, 환매조건부 등 공공의 미분양주택 매입을 부분적으로 적용해야 한다고 덧붙였다.
특히 최근 미분양주택의 증가와 관련해서는 급격한 금리인상과 분양가 상승, 일부 지역의 공급과잉에 원인이 있다고 보고 이 같은 점을 고려한 정책을 주문했다.
황관석 국토연구원 부연구위원은 "금리가 안정화될 때까지 시행사·시공사의 자구책을 전제로 유동성을 공급하고, 부동산 PF사업 정상화를 통해 안정적 주택공급을 유지할 필요가 있다"며 "최근 미분양주택은 실수요자가 선호하는 중소형(60∼85㎡) 면적이 71.5%로 많은 비중을 차지하고 있는 만큼, 실수요자를 대상으로 한 수요지원정책을 추진해야 한다"고 말했다.
그러면서 황 연구위원은 분양가 인하 필요성도 언급했다. 그는 "분양가격지수 공표 시점은 2015년 10월과 비교하면 재고주택가격보다 분양가가 더 많이 상승한 것으로 분석되고 있다"며 "건설업체의 자구노력을 통한 분양가 인하를 추진할 필요가 있다"고 덧붙였다.
KPI뉴스 / 유충현 기자 babybug@kpinews.kr
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