조만간 서울 중심부로 번질 가능성 커 거래는 가격의 거울이다. 거래 상황을 잘 보면 앞으로 가격이 어떻게 될지 알 수 있다는 의미다.
주택거래와 가격은 크게 여섯 개 국면으로 나눠진다. 거래가 늘거나 줄면서 가격이 오르는 경우와 하락하는 경우 그리고 중간에 잠깐 보합에 머무는 경우가 이에 해당한다.
가장 좋은 건 거래가 늘면서 가격이 올라가는 상황이다. 집값 상승을 예상하는 사람이 있는가 하면 가격 부담을 느끼는 사람도 많아 상승이 느리게 진행된다. 반면 거래는 매수와 매도가 본격적으로 맞붙기 때문에 크게 늘어난다. 누구나 가격 부담 없이 집을 사고 팔 수 있는 국면이다.
이 상황이 끝나면 거래가 줄면서 가격이 급등하는 형태로 바뀐다. 가격이 오르는 걸 본 매도자들이 집을 내놓지 않기 때문에 발생하는데, 몇 건의 거래만으로도 집값이 크게 상승한다.
작년 상반기까지 서울지역 아파트는 거래가 많지만 가격 상승이 크지 않은 상태였다. 매월 거래 건수가 1만건을 넘었지만 가격 상승률은 1년 모두 합쳐 5%를 크게 넘지 않았다. 코로나19를 계기로 이 상황이 끝나고 적은 거래에도 가격이 급등하는 형태로 변했다.
코로나19에 대응하기 위해 금리를 내리고 유동성을 푼 게 원인이었다. 코로나19가 발생한 작년 4월 이후 서울에서 10만채의 아파트가 거래됐다. 월평균 5천채 정도로 직전의 절반 수준에 불과하다. 거래대금으로 환산하면 98조 정도다.
같은 기간 코스피와 코스닥의 하루 거래대금이 24조니까, 1년 8개월간 서울에서 사고 판 아파트의 거래대금을 모두 합친 게 주식시장에서 4일간 거래대금 밖에 되지 않는다. 그 사이 평균 매매가격은 6.5억에서 12.1억으로 86% 올랐다.
거래없이 가격이 오르는 국면이 끝나면 6개월에서 1년 정도 거래와 가격 움직임이 없다가 가격이 떨어지는 상황으로 바뀐다. 약간의 매물에도 가격이 급락하는데, 집값이 높아 매수자가 뒤로 빠진 게 원인이다.
최근 부동산 시장이 그런 형태로 변하고 있다. 지난 몇 주간 아파트가격 하락 얘기가 심심치 않게 나오고 있다. 서울 외곽에 10억 정도 하는 아파트가 한달 사이에 1억 넘게 떨어졌다고 한다. 실거래 가격으로 하락률이 10%를 넘는다. 세종시는 한 주 동안 부동산지수가 0.3% 떨어졌고, 광명이 그 뒤를 잇고 있다. 정부가 부동산 시장이 달라졌다고 자신있게 얘기할 정도로 시장이 바뀌고 있는 것이다.
이제 관심은 가격 하락이 어느 지역까지 번질 지로 모아지고 있다. 가격 하락은 주변에서 시작되고, 상승은 중심에서 시작되지만 시간이 지나면 둘의 방향이 같아지는 게 일반적이다. 지금까지는 서울 외곽과 지방을 중심으로 가격 하락이 진행됐지만, 조만간 중심지역으로 번질 가능성이 높다.
그러면 7년간 계속됐던 부동산 가격 상승이 마무리되게 된다. 1991년과 2011년에 이은 세 번째 하락의 시작이다. 우리 부동산시장은 한번 하락을 시작하면 실거래 가격 기준으로 30% 넘게 떨어지는 경우가 많았다. 이번에도 그 정도 하락을 각오해야 할 것 같다.
상승에 익숙해지면 하락을 이해하지 못한다. 집값은 거래가 줄면서 가격이 주춤해졌던 지난 여름에 이미 이상신호를 보냈다. 사람들이 상승에 젖어 이를 무시했을 뿐이다.
●이종우는
애널리스트로 명성을 쌓은 증권 전문가다. 리서치센터장만 16년을 했다. 장밋빛 전망이 쏟아질 때 그는 거품 붕괴를 경고하곤 했다. 2000년 IT(정보기술) 버블 때도, 2008년 글로벌 금융위기 당시에도 용감하게 외쳤고, 경고는 적중했다.경제비관론자를 상징하는 별명 '닥터 둠'이 따라붙은 계기다.
그의 전망이 비관 일색인 것은 아니다. 거꾸로 비관론이 쏟아질 때 낙관적 전망을 내놓은 경우도 적잖다. 2016년 영국의 유럽연합(EU) 탈퇴, '브렉시트' 결정 직후 비관론이 시장을 지배할 때 정작 그는 "하루 이틀이면 진정될 것"이라고 낙관했고, 이런 예상 역시 적중했다.
△ 1962년 서울 출생 △ 1989년 연세대 경제학과 졸업 △ 1992년 대우경제연구소 입사 △ 2001년 대우증권 투자전략팀장 △ 2007년 한화증권 리서치센터장 △ 2011년 현대차증권 리서치센터장 △ 2015년 아이엠증권 리서치센터장 △ 2018년 IBK투자증권 리서치센터장 △ 저서 <기본에 충실한 주식투자의 원칙> 등
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