3구역 토지 공매 넘어가, 유찰 이어져 수의계약 검토
서울 중랑구 일대 '중화뉴타운'이 대거 축소됐지만 이마저도 어려움을 겪고 있다.
2006년 7호선 중화역과 중랑천 사이 중화동, 묵동 일대가 중화뉴타운으로 지정됐다. 1·2 재정비촉진구역과 2·3 존치정비구역, 존치관리구역 5개 권역이 포함됐다. 존치관리구역 일부는 중화3재정비촉진구역(중화 3구역)으로 변경됐다.
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| ▲서울 중랑구 중화뉴타운 사업지 위치도.[서울시] |
하지만 지난해 7월 서울시는 중화 1·3구역만 남겨 놓고 나머지 권역은 재정비촉진지구 지정을 해제하기로 결정했다. 2·3존치정비구역과 2재정비촉진구역에선 뉴타운 조성에 대한 주민 반발이 심했다.
뉴타운 사업에서 빠진 곳들은 소규모 정비사업을 선택했다. 중화2동 329-38 일대의 2재정비촉진구역은 6개 모아타운 조성 사업을 추진하고 있다. 지난 14일 서울시로부터 모아타운 관리계획(안)에 승인·고시를 받아 속도를 내고 있다. 총 2798세대가 들어설 예정이다.
중화2동 299-8번지 일대의 3존치정비구역도 지난 2월 모아타운 대상지로 선정됐다. 현재 중랑구에서 추진되고 있는 모아타운 등 주택개발사업지는 총 27곳으로, 서울시 25개 자치구 중 가장 많다.
중화뉴타운 바로 옆인 중화5구역도 보폭을 서두르며 중화동 일대 시너지 효과를 불어 넣고 있다. 최근 두 차례 개최된 중화5구역 민간 건설업자 선정을 위한 현장설명회에서 GS건설이 관심을 보인 것으로 알려졌다. 공공재개발로 추진되고 있는 중화5구역에는 최고 35층, 1610세대가 공급된다. 시공사 선정 총회는 내년 1월 초쯤 열릴 예정이다.
하지만 중화뉴타운은 반쪽만 개발되고 있어 전망이 썩 밝지는 않다.
1구역은 지난 2022년 일반분양까지 마친 상태다. 4만4725㎡ 규모 부지의 중화 1구역은 롯데건설, SK에코플랜트 컨소시엄이 시공을 맡아 '리버센 SK VIEW 롯데캐슬'로 재탄생할 예정이다. 최고 35층, 8개 동에 1055세대다. 절반인 501세대를 일반분양해 주목받은 바 있다.
중화 3구역은 진척되지 않고 있다. 재개발추진위원회와 조합 설립 과정을 생략하는 토지등소유자 방식을 선택하고 시공사로 라온건설을 선정했다. 하지만 공사비 인상 요구로 인한 분쟁이 생기면서 결국 시공권 반납 사태로 이어졌다.
지난 2월까지였던 브릿지론 만기를 석달가량 연기했지만 추가 연장에는 실패했다. 자연스레 본PF(프로젝트 파이낸싱) 전환도 하지 못해 결국 토지가 공매로 넘어갔다. 신한자산신탁에 따르면 지난달 7일부터 18일까지 7회차 공매를 진행했지만 낙찰자는 없었다. 현재는 수의계약 방식의 매각으로 방향을 잡고 있다.
이 토지 1차 공매 최저입찰가는 1025억4000만 원이었는데, 마지막 7회차에선 550억 원까지 하락했다. 브리지론 원금이 540억 원인 것을 감안할 때 7회차에 낙찰이 됐더라도 사실상 토지등소유자들에게 돌아갈 금액은 충분하지 않았다.
특히 중화3구역엔 기부채납 방식으로 이전 및 신축된 중랑소방서 중화119안전센터 부지가 포함돼 사업성 확보가 어렵다는 지적을 받고 있다. 매수인이 현재 소방서 부지에 대한 명도를 할 수도 있지만 가능성은 높지 않다. 이미 소방파출소로 재정비촉진계획 결정 및 고시가 이뤄졌고 소방서가 개관해 운영되고 있기 때문이다.
중랑구는 "관계자들과 소통은 하고 있지만 아직 여러 가지 논의 중이기 때문에 매각 절차나 방식을 공식화할 수 있는 것은 없는 상황"이라고 말했다.
KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr
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