예고된 거래 절벽 주장도…상승론 하락론 공존
양도세 중과 시행을 앞두고 다주택자들의 급매 물량이 일시적으로 쏟아지며 서울 아파트 매매거래가 단기간 증가했다. '부동산 투기 제로 반드시 실현한다'는 현 정부의 다주택자 매물 유도 전략이 어느 정도 통했다는 평가가 나온다.
하지만 하반기 주택시장 향방을 두고는 시장의 엇갈린 전망이 나온다. 일각에서는 하반기 거래 절벽이 매매가를 밀어올릴 거란 상승론이 나오는가 하면, 고금리·대출 부담으로 구매력이 꺾여 가격이 내릴 거란 하락론도 동시에 제기된다.
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| ▲ 서울 강남 아파트. [이상훈 선임기자] |
4일 부동산 빅데이터플랫폼 아실에 따르면, 올해 들어 서울의 아파트 매매 희망 물량이 전국에서 가장 많이 늘어난 것으로 나타났다. 이날 기준 서울의 아파트 매매 희망 물량은 7만251건으로, 지난 1월 같은 날(5만6335건)보다 24.7% 증가했다.
이 기간 매물은 쏟아졌지만 전세 물량은 크게 줄었다. 이날 기준 서울의 아파트 전세 물량은 1만5403건으로 올해 초(2만2713건)보다 32.3% 감소했다. 일 년 전보다는 43%가량 적다.
같은 기간 경기권도 1만7586건에서 1만1891건으로 32.4% 크게 줄어 들었다.
실제 강북 지역에서는 전세 품귀 현상이 두드러지고 있다. 네이버 부동산을 보면 서울 강북구 미아동 SK북한산씨티는 총 3830가구 중 단 2건만 전세 물량으로 올라와 있다. 전용 114m²는 6억5000만 원, 전용 59m²는 5억 원에 전세 세입자를 구하는 중이다.
이 단지는 올해 들어 전세 물량이 크게 줄어 들었다. 단지 인근 공인중개사 A 씨는 "다주택자 양도세 중과 부활 얘기가 나오자 집주인들이 다시 전세로 돌리지 않고 매도하기 시작하면서 전세 물량이 사라지고 있다"며 "이 주변은 어딜 가나 전세가 거의 없다고 보면 된다"고 말했다.
그는 "올 하반기에도 전세 구하기는 어려울 것"이라며 "가격이 무분별하게 높거나 반전세 또는 월세로 전환하는 물건이 많을 것"이라고 내다봤다.
전세 물량이 부족한 건 각종 시장 분석 지표에서도 나타난다. 올해 초 정부가 '양도세 중과 부활'을 예고하면서 이 현상이 짙어진 것으로 보인다.
한국부동산원 부동산통계정보시스템(R-ONE) 월별 전세수급동향을 보면, 지난해 12월 100.1로 기준선 100을 넘긴 뒤 올해 1월 100.5, 2월 100.3, 3월 101.3으로 기준을 상회하고 있다. 전세수급지수가 기준선 100 이상이면 '공급 부족'을 의미한다.
서울 아파트값 오름세도 눈에 띈다. 지난 4월 4주 기준 서울 아파트값은 전주 대비 0.14% 상승해 한 달 전(0.6%)보다 상승폭을 두 배 이상 키웠다. 주목할 점은 전세가다. 같은 기간 서울 전세가는 0.20% 상승하며 매매가 상승폭을 앞질렀다.
최황수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 "하반기는 전세 대란이 일어날 것"이라며 "전세 물건이 없어서 전세가 상승으로 이어지다 보면 매매가를 밀어올릴 수 있다. 추가 규제를 하더라도 집값이 우하향하기는 어려울 것 같다"고 내다봤다.
이어 "전세가가 오르면 차라리 매매를 선택하는 사례도 나올 것"이라며 "한강 벨트 같은 주요 지역으로 매수세가 달라붙긴 어렵겠지만, 외곽 지역에서는 벌써부터 가격 상승 현상이 많이 목격되고 있다"고 했다.
반면, 하반기에 집값이 내려갈 거란 전망도 나온다.
고금리 장기화 및 경기 침체 우려 등으로 인해 부동산 구매 자금 마련에 부담이 계속될 거란 분석이다. 특히 주택담보대출이 강화된 상태에서 구매력이 당장 회복되기 어려워 시장 전반에서 상승 거래가 활발할 수 없다는 것이다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "과거와 다르게 주담대 금리가 상당히 높은 상태이고, 보유세 부담 등 규제를 더 강화하는 분위기가 나온다면 하반기 가격 조정이 충분히 이뤄질 것"이라고 분석했다.
특히 "예정대로 장특공(장기보유특별공제) 개편이 현실화 되면 1주택 비거주자들의 매물도 나올 수 있고, 다주택자들 대출 만기 연장도 불허되면 심리적 압박이 가해지기 때문에 하반기에도 매물이 점진적으로 나올 가능성이 있다"며 "실제 매매가 하락으로 이어질 수 있다"고 강조했다.
KPI뉴스 / 설석용 기자 ssyasd@kpinews.kr
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