종부세율 상향, 공시가 뛰며 매년 부담…"시장 눈치싸움 이어져" 다음 달 1일부터 납부할 종합부동산세에 관심이 쏠리고 있다. 공시가격이 오른 서울 강남 등 고가주택 보유자와 종부세가 중과되는 다주택자들은 보유세가 늘어날 전망이다.
종부세는 주택의 경우 공시가격이 6억 원(1세대 1주택자는 9억 원)을 초과할 경우 초과분에 부과된다. 올해는 작년 9·13 부동산 대책에서 조정대상지역내 다주택자에 대한 종부세율을 상향 조정하고, 종부세 대상자의 보유세 부담 상한액을 전년도 납부 세액의 200∼300%까지 높인 첫해다.
우선 보유세 인상 부담은 서울의 고가 주택, 다주택자에 집중된다. 서울 서대문구 'DMC래미안e편한세상(전용면적 84㎡형)'의 경우 올해 공시가격이 6억200만 원이다. 1주택자로 가정한다면 지난해 108만 원이었던 세금은 올해 약 138만 원으로 오른다. 상승액 자체는 크지 않은 셈이다.
올해 공시가격이 17억3600만 원인 서초구 반포동 '아크로리버파크(전용면적 84㎡)'를 1채 보유한 경우 보유세 총액은 635만 원에서 858만~930만 원으로 증가한다. 국토부와 서울시 실거래가 시스템에 따르면 해당 아파트는 지난달 34억 원에 실거래가 신고가 이뤄졌다. 지난 6월 거래가격인 29억8000만 원보다 3억 원 이상 오른 것과 비교하면 보유세 인상분은 크지 않다.
하지만 집을 2채 이상 보유한 다주택자의 부담은 훨씬 커진다. 공시가격이 22억3300만 원인 서울 강남구 '신현대(전용면적 170㎡)'와 7억7500만 원인 마포구 '마포자이(전용면적 84㎡)'를 보유하고 임대사업자로 등록하지 않은 2주택자를 예로 들면, 올해 보유세는 지난해(약 1961만 원)보다 89% 늘어난 3712만 원이다.
아울러 내년도 공시가격이 오르면 보유세도 추가로 인상된다. 보유세는 공시가격에 연동되기 때문이다. 정부는 올해 서울지역 표준 단독주택의 공시가격을 역대 최고 수준인 17.75% 상향했다. 단독주택보다 현실화율(시세반영률)이 높았던 공동주택(아파트) 공시가격도 12년 만에 최대인 14.02% 끌어올렸다. 공시가격 산정 방향을 형평성·균형성 제고에 두면서 현실화율을 더 높인다는 방침이다.
특히 다주택자의 종부세 인상폭이 달라진다. 재산세는 세부담 상한이 전년도 부과액의 최대 30%를 넘지 못하지만 종부세는 다르다. 종부세의 과세표준을 결정하는 공정시장가액비율은 지난해 80%에서 올해 85%, 내년 90%에 이어 2022년 100%가 될 때까지 매년 5%포인트씩 상승한다. 2022년까지 공시가격이 한 푼도 오르지 않고 일부 하락해도 종부세 부담은 커지는 것이다.
가령 서초구 반포동 '아크로리버파크(전용면적 84㎡)'의 현재 시세는 30억 원을 웃돈다. 국민은행 WM스타자문단 원종훈 세무팀장에 따르면 해당 주택은 공시가격이 지난해 15억400만원에서 올해 17억3600만 원으로 15.47% 뛰면서, 보유세 부담(1주택자 가정)도 634만6000원에서 올해 930만3000원으로 46.6% 오른다.
내년에 공정시장가액비율이 90%로 오른 상태에서 공시가격이 21억 원으로 21% 뛰면, 이 아파트의 내년 보유세는 1주택자 종부세 대상자의 보유세 상한인 150%까지 올라 1400만 원에 육박한다. 이후 공시가격이 2021년과 2022년에 각각 10%씩만 오른다고 가정해도 2021년 1784만 원, 2022년에는 2290만 원으로 보유세가 급등한다.
2주택자의 경우 종부세 세부담 상한이 전년도 납부액의 200%, 3주택 이상자는 300%에 달해 공시가격이 일정 금액 이상 계속해서 오르면 보유세 부담이 해마다 2∼3배씩 뛸 수 있는 셈이다.
세금인상 체감 효과가 클 것이라는 우려에 집주인들은 절세 방안을 고심하고 있다. 계속해서 부담이 늘어나기 전에 증여나 임대사업자 등록 등 세금 감면 혜택을 찾아나선 것이다. 일각에서는 직장인이나 은퇴자들은 오래 버티기가 어려운 만큼 매물이 늘어날 것이라는 관측도 나온다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "소비자들은 '종부세 폭탄'을 맞았다고 이야기하지만, 정책이 이길 것인가 소비자가 이길 것인가 눈치를 보면서 힘겨루기를 할 것"이라고 말했다. 세금 부담이 크더라도 부동산 가격 상승에 따른 자본이득이 더 많다고 판단되면 집을 팔지 않고 보유하면서 버틴다는 얘기다.
이어 "강남 등 수요가 많은 곳은 주택을 보유하고, 자본이득이 적은 지역은 주택을 내놓을 가능성이 있다"면서 "종부세 강화가 양극화를 가속화할 수 있다"고 말했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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