다주택자 세부담 증가…양도세 비과세 기준 9억 원→12억 원
전문가들 "양도세 같이 손 봐야…지금 시장에선 효과 불투명" 여당이 다주택자가 집을 팔고 '1주택자가 되는 시점'부터 보유·거주 기간을 계산해 장기보유 특별공제를 적용하기로 했다. 다주택자에게 이른바 "사는 집 말고는 다 파시라"는 메시지다. 시행은 오는 2023년부터로, 유예기간 동안 퇴로를 열어준다는 방침이다.
다주택기간 공제혜택 인정 안해…"투기 수요 억제"
2일 국회 등에 따르면, 이날 더불어민주당 유동수 의원은 이 같은 내용을 담은 '소득세법 일부개정법률안'을 대표발의했다. 장기보유 특별공제는 10년 이상 1주택 거주자가 주택을 매도할 경우 최대 80%(거주 기간 40%+보유 기간 40%)의 양도세 감면 혜택을 주는 제도다.
현재까지는 다주택자라고 해도 주택을 한 채만 남기고 모두 팔아 1주택자가 되면 1주택을 최초 취득한 시점을 고려해 장기보유 특별공제를 받았다. 개정안이 국회를 통과할 경우 2023년 1월부터는 1주택이 된 시점부터 보유·실거주 기간을 따지게 된다. 다주택자로 있었던 보유 기간은 공제 혜택을 인정해주지 않겠다는 것이다.
장기보유 특별공제는 최소 3년 이상 주택을 보유한 이후부터 적용된다. 다주택자가 1주택자가 된 후 3년 이내에 남은 1주택을 매각한다면, 장기보유 특별공제를 받지 못한다. 실거주 목적이 아닌 단기 차익을 노린 다주택자의 투기적 수요를 억제하고, 장기보유 실수요를 유도한다는 게 유 의원 측의 설명이다.
양도세 비과세 기준 9억→12억 원 상향
아울러 지난 6월 민주당이 당론으로 확정한 대로 1주택자에 대한 양도세 비과세 기준은 실거래가 9억 원에서 12억 원으로 확대된다. 대신 10년 이상 보유자에게 일률적으로 적용되던 40%의 공제율은 차등 적용된다. △양도차익 5억 원 초과~10억 원 이하이면 공제율이 30% △10억 원 초과∼15억 원 이하이면 20% △15억 원 초과는 10%로 낮아진다.
이에 따라 기존엔 10년 실거주할 경우 최대 80%(보유 40%+거주 40%)까지 받던 장기보유 특별공제는 양도차익이 15억 원 초과라면 최대 50%(보유 10%+거주 40%)로 줄어들게 된다. 이는 법 개정 이후 신규 취득하는 주택부터 적용된다. 당초 여당은 기존 1주택자에게도 소급 적용할 방침이었지만, 조세저항 등을 고려해서 한 발 물러난 것으로 전해졌다.
"매물 유인효과 불투명…시기 늦은 정책"
다주택자의 세부담이 증가하더라도 시장 매물이 늘어날지는 미지수다. 앞서 보유세 강화, 양도세 중과 등 조치가 시행되는 과정에선 일시적으로 매물이 늘었을 뿐 이후 시장은 더욱 과열됐다. 양도세를 낮춰 매물 유인효과를 높여야 한다는 의견이 있는가 하면, 1주택자 중심 정책 개편의 방향성은 맞지만 시기가 너무 늦었다는 지적도 나온다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "양도세에 대한 부분을 전혀 손대지 않고, 장기보유 특별공제만으로 다주택자가 매물을 많이 내놓을 거라고 기대하면 한계점은 분명하다"며 "다 같이 손을 대서 다주택자가 매물을 팔 수 있는 유인효과를 줘야 한다. 또 12억 원까지 양도세 비과세 기준선을 끌어올렸기 때문에 묶이는 효과도 있을 것"이라고 설명했다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "지난 6월 양도소득세 중과에서도 봤듯, 소비자들은 역선택을 한다. 지금은 수요초과 국면인데, 차라리 증여가 늘지 양도세를 그렇게 내면서까지 집을 팔 사람은 거의 없다"라며 "매물잠김 현상으로 인해 가격만 우상향하는 부작용이 나타날 것"이라고 내다봤다.
권오인 경제정의실천시민연합 경제정책국장은 "다주택자의 세부담을 강화하고 1주택자를 중심으로 정책 방향을 정하는 건 옳지만, 지금 상황에서 장기보유 특별공제가 부동산 시장에 큰 영향을 끼치진 못할 것"이라며 "잘못된 공급 대책을 바로잡는 등 중요한 건 안 하고 세금이나 금융 정책으로 접근하면 한계가 있다. 시장에 혼선만 더 주게 되는 꼴"이라고 지적했다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 "심리적으로 매도자가 우위에 있는 상황인데, 역전이 안 되는 이유는 시중에 물건이 안 풀리고 있기 때문"이라며 "장기보유 특별공제 축소가 진작에 나왔으면 모르겠지만 이미 보유가 유리하다는 심리가 우세해진 상황이라 시기가 늦었다"고 말했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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