시장 덮치는 인구구조 변화…"집값 오르지 않는 시대 온다" '반포동 아파트 10억 폭락', '개포동 전셋값 반토막'….
집값 추락 소식이 끊이지 않고 있다. 채권·주식시장은 바닥을 찍고 반등하는 흐름인데, 부동산시장은 언제, 어디까지 추락할 지 알 수 없는 형국이다.
고종완 한국자산관리연구원장은 "아직 침체 초기 국면"이라고 했다. "내년까지 집값이 떨어질 확률이 높다"는 것이다. 김인만 김인만부동산경제연구소 소장도 "내년 상반기까지 집값 하락세가 이어질 것"이라고 예상했다.
한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 "내년까지 예측하기는 힘들지만, 올해 안에는 집값 하락세가 멈추진 않을 것"이라고 전망했다.
정부가 다음달 2일부터 규제지역 다주택자 주택담보대출을 허용하기로 하는 등 적극적으로 규제를 풀고 있지만 별무소용이다. 한 교수는 "규제 완화로 집값 반등 효과를 보긴 어려울 것"이라고 진단했다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장 '규제의 역설'을 언급했다. 정부가 계속 규제를 푸니 오히려 "집값이 하락세"란 인식을 더 강화해 잠재적 매수자들이 주택 매수를 꺼리게 만든다는 분석이다.
그렇다면 집값은 언제가 바닥일까. 언제쯤 주택 매수를 고려해도 될까. 김영익 서강대 경제대학원 교수는 "서울 강남권 등 핵심지역에 '깡통전세'가 나올 때가 바닥"이라고 말했다. 깡통전세란 집값이 전셋값 밑으로 떨어지는 등 세입자가 전세보증금을 날릴 위기에 처한 경우를 말한다.
한 교수는 "거래량 증가, 미분양 감소, 전셋값 상승, 경기지표 개선 등이 동시에 일어나야 집값이 바닥을 찍고 본격 반등할 것"이라고 내다봤다. 네 지표가 동시에 개선되기까지는 상당한 시간이 걸릴 전망이다.
한 교수는 "최소 2~3년, 길면 4~5년 간 부동산시장이 침체기를 겪을 것"이라고 예측했다. 이현철 아파트사이클 연구소장은 "부동산시장이 본격 반등하기까지 7년은 걸릴 것"이라고 관측했다.
고 소장은 10년 주기설을 내세웠다. 1986년 이후 데이터를 볼 때 집값은 5~7년 가량 상승한 뒤 4~6년에 걸쳐 하락하는 현상이 반복된다는 분석이다.
부동산시장이 반등하더라도 전고점 수준을 회복할 수 있을지는 의심스럽다. 장기적으로 인구구조 변화가, 오랫동안 지속된 저출산 파도가 시장을 덮칠 것으로 예상되기 때문이다.
통계청 장래가구추계에 따르면, 향후 20년 간 60대 이상 가구는 570만 가구 증가하는 반면 핵심 주택 매수 수요층인 35~54세 가구는 빠르게 줄어들 전망이다. 통계청은 2020년 850만 가구였던 35~54세 가구가 2040년에는 670만 가구로, 180만 가구 감소할 것으로 추산했다.
모든 자산은 매수 수요가 있어야 가격이 뛴다. 집을 사려는 사람이 없으면, 집값이 오를 수가 없다. 한 교수는 "앞으로 10년 후에는 시장이 완전히 변할 것"이라고 강조했다. 그는 "일본처럼 한국도 오랫동안 집값이 상승하지 않는 시대가 도래할 것"이라고 내다봤다.
KPI뉴스 / 안재성 기자 seilen78@kpinews.kr
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