강화된 LTV 규제로 대출 한도 살펴야…"금리는 변동형이 더 유리"
한국은행이 기준금리를 추가 인하하자 '주택담보대출 갈아타기'를 고민하는 대출자들이 늘고 있다. 지난 3월 한은의 빅컷(기준금리 0.5%포인트 인하) 이후 은행권 대출금리가 큰 폭으로 떨어진 데 이어 이번에 추가로 더 떨어지면 이전에 받아 놓은 고정금리 대출과는 이자 부담에 상당한 차이가 나기 때문이다.
재테크 전문가들은 "금리만 보고 무작정 갈아타는 것은 금물"이라며 "대출의 중도상환수수료 비용과 갈아탈 경우 줄어들 이자 부담을 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언한다. 아울러 강화된 대출 규제의 적용대상인지 여부도 살펴봐야 한다. 전문가들은 "대출을 갈아타기로 했다면 금리는 혼합형보다는 변동형으로 하는 것이 낫다"고 추천했다.
역대 최저치 기록한 주담대 금리, 추가 하락 전망
5일 한국은행에 따르면 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 올해 3월 기준 2.48%로 떨어지면서 역대 최저치를 기록했다. 이는 정부가 지원하는 서민형 안심전환대출 금리(최대 연 2.2%)와 비슷한 수준이다. 3년 전과 비교해서는 약 0.73%포인트 내려간 것이다. 한은의 자료에 따르면 2017년 3월 중 시중은행의 평균 주택담보대출 금리는 3.21%였다.
이 같은 상황에서 지난달 28일 한은이 기준금리를 기존 0.75%에서 0.5%로 내려 시중은행들도 대출금리를 또 낮출 것으로 보인다.
한 시중은행 관계자는 "기준금리 인하로 예금금리가 내려가면 조달금리도 내려간다"며 "이달 15일께 변동금리 주택담보대출의 기준이 되는 코픽스(COFIX)에 기준금리 인하가 반영돼 고시되면 대출 금리도 지금보다 떨어질 것"이라고 말했다.
이에 몇 년 전 연 3%대 혼합형 금리로 대출을 받았던 사람들은 연 2% 초중반으로 금리가 낮아진 대출로 갈아타려는 수요가 증가하고 있다.
한 은행 대출창구 직원은 "최근 대출을 갈아타려고 문의하는 고객분들이 종종 있다"면서 "그냥 놔둔다고 은행이 알아서 더 낮은 수준으로 바꿔주는게 아니다 보니 다른 은행에서 대출을 받았던 분들 중 갈아타기를 하면 어떤지 알아보는 경우가 많다"고 설명했다.
중도상환수수료·강화된 LTV 규제부터 따져봐야
금융권 관계자들은 대출을 갈아타기에 앞서 우선 중도상환수수료를 확인해야 한다고 조언한다. 주택담보대출은 3년이 지나면 수수료가 없고, 이전까지는 대출액에 비례해 은행 내규에 따른 수수료를 내야 한다. 기존 대출이 3년이 지났다면 중도상환수수료가 면제되지만, 대출을 받은 지 3년이 안 된 경우에는 중도상환수수료의 비용과 이자 절약 비용을 비교한 이후 어느 쪽이 실익이 더 큰지 따져봐야 한다는 설명이다.
한 금융권 관계자는 "대출은 중도상환수수료가 있어서 무작정 다시 받는 게 유리하지 않을 수도 있다"면서 "상환수수료를 물어야 하는 기간이 경과한 분들은 그렇게 해도 무방하므로 기간을 잘 살펴봐야 한다"고 말했다.
이와 함께 강화된 대출 규제도 확인해야 한다. 최근 LTV(주택담보대출비율)가 강화되면서 15억 원 초과 주택은 대출이 아예 불가능해졌고, 조정대상지역 주택담보대출에 대해 시가 9억 원 기준으로 주택가격 구간별로 LTV 규제 비율이 다르게 적용된다. 시가 6억 원을 넘으면 LTV 70%까지 가능한 주택금융공사 보금자리론도 이용하지 못한다. 이에 따라 대출을 갈아타려는 시점을 기준으로 대출 한도액을 먼저 따져봐야 한다는 것이다.
초저금리 시대 대출 이자는 변동형 vs 혼합형?
대출을 갈아타기로 결정했다면 금리는 어떤 형태가 더 유리할까. 주택담보대출은 크게 초기 5년 고정금리를 유지하는 혼합형 금리와 변동형 금리 중에서 선택할 수 있다. 혼합형 금리는 금융채 AAA등급 5년물 금리에 연동되고, 변동형 금리는 코픽스 금리에 연동된다.
당장 금리가 더 떨어질 여지가 없다고 본다면 5년동안 고정금리로 묶어두는 혼합형이 이득일 것 같지만, 기존 대출사례를 분석해보면 변동형 금리가 더 나은 선택이라고 조언하는 전문가들이 많다.
우병탁 신한은행 부동산투자팀장은 "금리가 충분히 낮은 수준이고 기준금리 및 변동형 금리가 더 낮아질 가능성이 작아 보이는 상황에서 상식적으로는 고정금리가 더 유리하다고 생각할 수 있다"면서 "하지만 그동안 대출을 취급할 때 금리가 내려가던 추세인 시점에서도 변동형이 결과적으로 더 유리한 조건인 것으로 확인됐다"고 말했다.
우 팀장은 "경기가 갑자기 회복돼 금리가 상승세로 뒤집힐 가능성이 없는 것은 아니지만 차주 입장에서는 지금까지 변동금리가 더 유리하게 작용했기 때문에 일선 은행 창구에서도 이렇게 안내하고 있다"고 부연했다.
실제로 한은이 지난 3월 기준금리 빅컷(0.5%포인트 인하)을 단행한 이후 신규대출 중 고정금리 비율은 감소하는 추세다. 올해 초 50.2%에 달하던 고정금리 대출 비중은 4월 말 기준으로 38.5%까지 줄어들었다.
하지만 대출받는 시점과 개인의 투자 성향에 따라 변동형, 혼합형 가운데 더 유리한 금리가 다를 수 있기 때문에 사전에 여러 조건을 잘 살펴보고 결정하는 것이 중요하다고 금융권 관계자들은 설명했다.
KPI뉴스 / 강혜영 기자 khy@kpinews.kr
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