24일 국토연구원 최진 연구원은 서울 강남 4구와 주요 시도지역 아파트 가격을 분석한 '아파트 가격 거품 검증과 시사점(2012년~2020년 1월)' 보고서에서 이 같은 연구결과를 공개했다.
최 연구원은 2012년 1월부터 올해 1월까지 실거래가격지수와 한국감정원 중위가격자료를 활용해 시도별 주택내재가치를 산정하고 내재가치 대비 매매가격의 수준을 파악했다. 주택의 내재가치는 주택가격을 기초로 전·월세 전환율을 적용해 임대가격을 구한 후 사회적 할인율 4.5%를 적용해 산출했다.
중위가격과 실거래가격지수로 내재가치 대비 매매가격 비율을 분석한 결과, 서울과 세종시는 다른 지역에 비해 매매가격이 고평가된 상태로 비율이 지속 상승하는 흐름을 보였다.
2012년부터 2019년까지 내재가치 대비 매매가격비율의 상승률은 서울이 109.9%에서 179.8%였고, 강남4구의 경우 128.8%에서 213.6%로 올랐다. 세종시는 105%에서 208.5%로 뛰었다.
이와 달리 지방(6대 광역시)의 평균 내재가치 대비 매매가격 비율은 131.1%로, 2016년 이후 일정 수준을 유지했다. 8개 도 지역은 123.7%였다. 서울, 강남4구, 세종 지역은 그 외 지역의 내재가치 대비 주택가격 비율과 단순비교할 경우 50~80% 고평가된 셈이다.
최 연구원은 "코로나19 이후 실물경기와 자산시장 간 온도차가 커지는 상황에서 가격 거품은 경제에 미치는 부정적 영향이 클 수 있다"며 "정부는 부동산 시장을 안정화하기 위한 정책을 일관성 있게 시행해 나갈 필요가 있다"고 강조했다.
아울러 연구방법의 특성상 가격의 움직임에 기초해 분석한 결과로 분석기간 이후 발생한 시장여건 변화와 가격거품의 수준을 파악하지 못한 한계가 있기에 해석에 신중을 기할 필요가 있으며, 추후 보완 연구가 필요하다고 부연했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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