"표본 다양해 체감보다 낮을 수 있어…가격 등락통계 아냐" 지난해 집값 상승률은 5.36%다. 9년만의 최고 상승률이라고 한다. 그런데 어째 수치가 이상하다. 10억 원 짜리 아파트라면 고작 5360만 원 올랐다는 얘긴가. 자고 나면 '억' 소리나게 올라 '미친 집값'이 된 게 엄연한 현실인데, 이 무슨 괴리인가.
괴리도 이만저만한 괴리가 아니다. 지난해 서울 아파트값은 폭등세를 이었는데 변동률은 고작 3.01%. 실제 사례를 보자. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면, 지난해 2월 24억1000만 원(4층)에 거래됐던 강남구 도곡동 도곡렉슬(전용 114㎡)은 12월엔 31억9000만 원(5층), 32억 원(6층)에 이어 33억 원까지 뛰었다. 상승률이 30%대다.
작년 1월 6억7500만 원에 거래된 노원구 중계동 꿈에그린(전용 84㎡)도 12월 8억4750만 원에 거래됐다. 이 역시 상승률이 30%에 가깝다.
이 같은 괴리는 아파트값 변동률 산정방식에 기인한 불가피한 현상이다. 아파트값 변동률 산정방식은 주가 변동률 산정방식과는 완전히 다르다. 단순화하면 지역별, 유형별, 연식별 등으로 표본을 뽑아 '총액 변동률' 또는 '호별 변동률 평균' 방식으로 산출하는데 둘 모두 개별 물건의 변동률이 물타기하듯 '희석'된다.
예컨대 특정 지역에 10억 원짜리 아파트 100채가 있다고 가정해보자. 그럼 총액이 1000억 원이 된다. 이중 2채가 50% 폭등한 15억 원에 거래가 됐다면 거래되지 않은, 그래서 가격변동이 없는 98채를 포함해 총액은 1010억 원이 된다. 그럼 총액변동률 방식으로 할 경우 1000억 원에서 10억 원이 증가한 것이니, 아파트 가격 변동률은 '1%'로 산출되는 식이다. 개별 물건은 '50% 폭등'이지만 전체 가격 변동률 통계는 '1% 상승'으로 물타기되는 식이다.
그러니 집값 변동률을 개별 물건 변동률로 착각하면 안된다. 개별 물건은 두자릿수로 폭등해도 변동률은 소수점 아래 수치로 작아질 수 있는게 집값 변동률 통계다.
그렇다면 실제 변동률과 너무나 동떨어진 이런 통계가 무슨 소용인가. 부동산원 관계자는 "주택 가격 변동률은 시장 체감보다 낮을 수 있다. 가격보단 시장의 흐름과 동향을 보는 지표"라고 그 용도를 설명했다.
부동산업계 한 관계자는 "2006년에 집값이 11%대로 크게 올랐고, 2011년에도 집값이 6.41%오른 적이 있다"면서 "다만 그 당시엔 지금처럼 물건당 수억 원 치솟는 변동폭까진 아니었다. 비율만 보면 5.36%가 사상 최고 수준이 아니지만, 금액 측면에선 엄청난 거품이 끼어 있는 것"이라고 말했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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