용적률 상향 등 규제 풀면서 공공 주도 도심 개발 방안 거론
관건은 '민간 참여'…"소유권 갈등 줄이고 인센티브 고려해야" '변창흠식 주택대책'이 속속 윤곽을 드러내고 있다. 핵심은 공공재개발과 도심 용적률 상향조정 등을 통한 '주택공급 확대'다.
정부는 오는 15일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 부동산 시장 점검 관계장관회의를 열고 공급 대책을 점검할 예정이다. 정부는 이 회의에서 주택 공급을 놓고 그려온 청사진을 구체화하고, 여러 논의를 거쳐 공급대책의 윤곽을 잡을 것으로 예상된다.
당정은 이미 도심 고밀도 개발을 통한 주택공급 확대를 위해 용적률 상향조정과 용도지역 변경, 개발이익 환수방안 등을 검토하고 있다.
정부는 또 이번 주 중 공공재개발 후보지 14곳에 대한 심사결과를 발표하는 등 공급확대에 박차를 가할 계획이다.
변창흠 국토교통부 장관은 취임 직후 "도심 내 저렴하고 질 좋은 주택을 충분히 공급하기 위한 구체적인 방안을 설 명전 전에 마련해 발표하겠다"고 공언했다.
업계에선 변 장관이 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 사장 시절부터 강조해온 '공공 개발'의 기조가 크게 달라지지 않을 것이란 관측이다. 다만 용적률 상향 등 기존 규제는 풀면서도 공급을 획기적으로 늘리는 방안이 거론된다.
양도세 인하 논란 정리…공급 대책에 방점
우선 양도세 인하 방안은 '불가능'하단 입장을 확실히 했다. 당초 당정 일각에선 시장에 매물이 쌓이기 위해 보유세를 높이되 양도세는 낮추자는 기류가 있었지만, '불로소득은 불허한다'는 정부의 원칙과 상충된다는 의견이 우세한 것으로 알려졌다. 이낙연 민주당 대표에 이어 김태년 원내대표 모두 "양도세 완화에 대해서 논의한 적도 없고, 앞으로 검토할 계획도 없다"며 선을 그었다.
남은 건 '공급 대책'이다. 변 장관의 주택공급 대책 핵심으로는 역세권과 준공업지역, 저층 주거지의 고밀도 개발이 꼽힌다. 역세권 범위를 현행 250m에서 500m까지 확대하는 식이다. 여기에 국토부는 국토계획법 시행령 개정 등을 통해 역세권의 준주거지역 용적률을 상향하는 방안을 추진 중이다. 지구단위계획을 수립할 수 있는 지역에 주거지역을 편입하고, 지구단위계획이 수립된 준주거지역의 용적률을 700%까지 올려 고밀개발이 가능하도록 한다는 구상이다.
용적률 올리고 기부채납하는 방식 추진
저층 주거지 개발의 경우 소규모 재건축 사업을 활성화하는 방안이 유력하다. 의원 입법 형태로 소규모 재건축에 LH 등 공공이 참여해 사업을 주도하면서 용적률을 법적 상한의 120%까지 높여주고, 추가된 용적률의 20~50%는 공공임대를 지어 기부채납하게 하는 방식이 추진되고 있다.
준공업지역에 대한 공공기관 주도의 순환개발도 병행될 전망이다. 준공업지역 개발 사업성을 높이기 위해 서울시의 협조를 얻어 사업부지 확보 비율도 50%에서 40%로 낮추고, 주택공급 확대를 위해 용적률을 상향하는 방안도 적극 검토 중이다. 단독·빌라 등이 밀집한 저층 주거지 개발을 위한 소규모 재건축 사업 활성화는 이미 추진 중이다.
"민관 역량 결집 필요…진통 줄여야"
관건은 '민간의 참여' 여부다. 변 장관은 지난 5일 주택 공급 관련 공공·민간기관과의 간담회에서 "정부는 그동안 3기신도시 등 다양한 방식으로 공급 확대를 도모했지만 초저금리, 가구 증가, 전셋값 상승 등 시장 불안 요인을 고려하면 이것만으로는 부족하다"며 "주택 공급 확대는 공공의 역량만으로는 이뤄질 수 없다. 민·관의 모든 역량을 결집할 필요가 있다"고 강조했다.
부동산업계 관계자는 "정부가 수요 억제에서 공급 확대로 정책을 전환한 건 의미가 있을 텐데, 기존 방침대로 이익의 대부분을 환수한다면 민간은 여전히 호응하지 않을 것"이라며 "단순히 공급을 늘리겠다는 시그널로 추후 안정만 도모할 뿐 현실적인 방안이 되진 않을 듯하다"고 말했다.
윤지해 부동산114 수석연구원은 "서울 내 역세권 부지만 해도 상당하고, 준공업지역도 생각보다 꽤 된다. 저층 주거지는 더욱더 많을 것"이라며 "현실성이 있고 원활한 공급 정책의 하나가 되긴 하는데, 단기적으로 시장이 요동칠 수 있는 부분을 어떻게 제어할 것인가의 문제"라고 설명했다.
이어 "개발을 하려면 주변 지역의 소유권 정리가 필요할 텐데, 그 과정에서 진통이 꽤 클 것"이라며 "보통 재건축이 10년 걸리고, 입주까지 고려하면 못해도 6~7년 걸린다. 용적률 상향에 따른 이익 수준을 어떻게 나눌 것인가 등 민관 결집은 수익 배분이 중요하다"고 말했다.
KPI뉴스 / 김이현 기자 kyh@kpinews.kr
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